Faut-il céder son droit au bail ou son fonds de commerce ?

Le cas se présente souvent en fin de carrière : une boutique bien placée, un chiffre d’affaires qui s’est tassé, et aucun candidat pour reprendre le métier. En revanche, des enseignes et des commerçants d’autres secteurs appellent régulièrement pour savoir si le local se libère. Faut-il vendre le fonds, avec ce qu’il reste de clientèle, ou seulement le droit au bail ? La réponse change le prix, les accords à obtenir, la procédure et parfois l’impôt. Elle fait partie des arbitrages que nous traitons en amont de toute mise en vente, décrits sur notre page vendre son entreprise. Nous comparons ici les deux options point par point, avec un cas chiffré où le local vaut plus que l’activité.

La différence entre fonds de commerce et droit au bail

Le fonds de commerce est un ensemble : la clientèle, qui en est l’élément indispensable, le nom commercial, l’enseigne, le matériel, les contrats et, le plus souvent, le droit au bail. Sans clientèle transmise, il n’y a pas de cession de fonds, seulement des ventes d’éléments isolés ; l’administration fiscale le rappelle dans sa présentation du régime.

Le droit au bail est l’un de ces éléments : le droit d’occuper le local aux conditions du bail commercial en cours, avec la protection du statut, en particulier le droit au renouvellement et le loyer encadré. Il a une valeur propre quand le loyer payé est inférieur à celui que le marché exigerait pour le même emplacement.

Céder le fonds, c’est donc transmettre une activité en marche, dont le bail fait partie. Céder le droit au bail seul, c’est transmettre la place : l’acheteur y installera sa propre activité, avec sa clientèle à lui.

Cession de droit au bail ou de fonds : ce qui change en pratique

Point	Cession du droit au bail seul	Cession du fonds de commerce
Ce que reçoit l’acheteur	Le droit d’occuper le local aux conditions du bail	La clientèle, le matériel, l’enseigne, les contrats et le bail
Profil de l’acheteur	Enseigne ou commerçant d’une autre activité, qui veut l’emplacement	Repreneur du même métier, qui veut l’activité
Accord du bailleur	Souvent exigé par le bail, et licite	Une clause d’interdiction est réputée non écrite (art. L145-16) ; une clause d’agrément ou d’intervention reste possible
Activité de l’acheteur	Doit entrer dans la destination du bail, sinon déspécialisation	Identique, donc pas de difficulté de destination
Salariés	Pas de transfert automatique des contrats de travail	Transfert des contrats de travail au repreneur
Formalités	Acte de cession et signification ou intervention du bailleur	Publicité légale, délai d’opposition des créanciers, prix séquestré
Droits d’enregistrement	Même tarif que le fonds (art. 725 du CGI)	0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % jusqu’à 200 000 €, 5 % au-delà
Garantie envers le bailleur	Clause de garantie solidaire limitée à trois ans (art. L145-16-2)	Même règle

Deux lignes pèsent plus que les autres dans la décision : l’accord du bailleur et la destination du bail. Nous y revenons plus bas. Pour la procédure complète d’une vente de fonds, de l’annonce légale au déblocage du prix, voir notre guide sur les étapes de la vente d’un fonds de commerce.

Combien vaut un droit au bail, et quand il vaut plus que le fonds

La CCI Paris Île-de-France propose une méthode simple : la valeur du droit au bail est égale à l’écart annuel entre loyer de marché et loyer payé, multiplié par un coefficient de 1 à 12 selon l’emplacement. Plus l’emplacement est recherché et la durée restante du bail longue, plus le coefficient monte.

Exemple construit pour l’article : un magasin de chaussures de 60 m² dans une rue commerçante de centre-ville. Chiffre d’affaires en baisse, 280 000 € HT sur les trois derniers exercices en moyenne. EBE de 15 000 € avant rémunération de l’exploitant : l’activité ne fait plus vivre son propriétaire. Loyer actuel : 24 000 € par an. Loyer de marché pour un local comparable dans la même rue : 42 000 €.

Approche	Calcul	Valeur
Droit au bail seul	(42 000 − 24 000) × coefficient 6, hypothèse pour un bon emplacement avec six ans de bail restants	108 000 €
Fonds par le barème du prêt-à-porter	280 000 € × 18 à 61 %	50 000 à 171 000 €
Fonds par la rentabilité	15 000 € d’EBE ne rémunèrent même pas un exploitant	Proche de la valeur du bail et du matériel

Le barème laisse espérer jusqu’à 171 000 €, mais aucun repreneur du même métier ne financera ce prix avec 15 000 € d’EBE. La valeur réelle de ce commerce est dans son emplacement. Vendre le droit au bail à une enseigne d’une autre activité rapportera davantage que vendre le fonds à un chausseur, à condition que le bail le permette. Si en revanche l’activité dégageait 80 000 € d’EBE, la clientèle vaudrait bien plus que l’écart de loyer, et céder le fonds s’imposerait. La méthode du barème et ses limites sont développées dans notre article sur la valeur d’une entreprise par rapport à son chiffre d’affaires.

Accord du bailleur et destination du bail : le vrai verrou

L’article L145-16 du code de commerce répute non écrites les clauses qui interdisent au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds. Il ne protège pas la cession du bail seul : une clause qui la soumet à l’accord du bailleur, ou qui l’interdit, est valable. Relisez votre bail avant toute discussion avec un acheteur ; c’est la première pièce que son avocat demandera.

La destination pose le second problème. Le bail autorise une ou plusieurs activités. Si l’acheteur du droit au bail veut en exercer une autre, il faut une déspécialisation. Pour des activités connexes ou complémentaires, une simple notification suffit, et le bailleur a deux mois pour la contester (article L145-47). Pour une activité différente, la déspécialisation plénière suppose une demande formelle au bailleur, qui peut l’accepter, la refuser ou poser ses conditions, et réclamer une indemnité égale au préjudice qu’il établit ainsi qu’une modification du loyer (articles L145-48 et suivants). En pratique, la négociation avec le bailleur fait partie du prix.

Une règle protège le commerçant qui part à la retraite ou en invalidité : l’article L145-51 lui permet de céder son bail pour d’autres activités, compatibles avec la destination et la situation de l’immeuble, en notifiant au bailleur les activités envisagées et le prix. Le bailleur dispose alors de deux mois pour racheter le bail à ce prix ou saisir le tribunal s’il conteste les activités. C’est souvent la voie la plus sûre pour un commerçant qui part à la retraite.

Vérifiez enfin si le local se trouve dans un périmètre de sauvegarde du commerce : la commune peut alors préempter le fonds ou le bail, après une déclaration préalable, dans un délai de deux mois.

Fiscalité : mêmes droits d’enregistrement, plus-value différente

Pour les droits d’enregistrement, payés en principe par l’acheteur, les deux options se valent : l’article 725 du CGI applique à la cession d’un droit au bail le tarif des cessions de fonds de l’article 719, soit 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % jusqu’à 200 000 € et 5 % au-delà. Sur les 108 000 € de notre exemple, l’acheteur paierait 2 550 €.

La plus-value du vendeur mérite plus d’attention. L’exonération de l’article 238 quindecies vise la transmission d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité : un droit au bail cédé seul n’en relève pas. Le régime de l’article 151 septies, qui exonère selon le niveau des recettes de l’activité exercée depuis au moins cinq ans, reste ouvert. Si le fonds est détenu par une société à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est imposée dans la société dans les deux cas. Le détail des régimes figure dans notre article sur la plus-value de cession d’un fonds de commerce, et le choix entre vendre les actifs ou les titres de la société dans notre comparatif cession d’actifs ou cession de titres. Faites valider ce point par votre expert-comptable avant de signer : l’écart d’impôt peut dépasser l’écart de prix entre les deux options.

« Personne ne veut reprendre mon activité » : ce qui reste à vendre

C’est la crainte qui pousse beaucoup de commerçants à fermer sans rien vendre, ou à laisser le bail s’éteindre. Elle repose sur une confusion : l’absence de repreneur pour le métier ne signifie pas l’absence d’acheteur pour le local. Dans une rue commerçante active, un bail à loyer modéré intéresse des enseignes de services, de restauration rapide ou d’optique qui n’achèteront jamais une clientèle de chaussures.

À l’inverse, fermer puis résilier revient à abandonner la valeur au bailleur, qui relouera au prix du marché. Tant que le bail court, il a une valeur, et elle se perd en quelques mois si l’activité cesse ou si les loyers ne sont plus payés. Le bon réflexe est de faire estimer séparément le fonds et le bail dès que la question de la succession se pose, et de décider ensuite.

Ce que nous voyons en pratique

Trois situations reviennent. Le bail arrive à échéance dans moins de deux ans : l’acheteur paiera peu pour un droit qu’il devra renégocier, et un renouvellement anticipé avant la vente change parfois tout le prix. Le loyer est déjà au niveau du marché : le droit au bail ne vaut alors presque rien, et seule la cession du fonds, si l’activité est rentable, dégage un prix. La clause de garantie solidaire est oubliée : le vendeur reste tenu des loyers de son successeur pendant trois ans, ce qui justifie de vérifier la solidité financière de l’acheteur autant que son prix.

Notre position est claire : on ne choisit pas entre bail et fonds par habitude, on compare deux valeurs, calculées chacune avec sa méthode, puis on vérifie ce que le bail autorise. Quand l’activité est rentable et que le métier a des repreneurs, la cession du fonds est presque toujours meilleure. Quand l’activité décline sur un bon emplacement, le droit au bail l’emporte souvent. Pour une entreprise plus importante, avec plusieurs points de vente ou des salariés, la question se pose différemment, et notre page céder son entreprise décrit la façon dont nous l’abordons.

À lire aussi : Quand vendre son entreprise : cycle, marché, âge et fenêtres fiscales ; Cession d’actifs ou cession de titres : fiscalité, passif, salariés

Questions fréquentes

Quelle différence entre fond de commerce et droit au bail ?

Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments qui permettent d’exploiter une activité, avec la clientèle comme élément indispensable, et comprend le plus souvent le droit au bail. Le droit au bail n’est que le droit d’occuper le local aux conditions du bail commercial. Céder le fonds transmet l’activité ; céder le droit au bail transmet l’emplacement.

Qu’est-ce qu’une cession de fonds de commerce ?

C’est la vente de l’ensemble des éléments d’une activité commerciale, clientèle comprise, à un repreneur qui poursuit l’exploitation. Elle donne lieu à une publicité légale, ouvre un délai d’opposition aux créanciers du vendeur, entraîne le transfert des contrats de travail et supporte des droits d’enregistrement de 3 % puis 5 % au-delà de 200 000 €.

Qui peut rédiger une cession de fonds de commerce ?

L’acte peut être établi sous seing privé ou devant notaire. En pratique, il est rédigé par un avocat ou un notaire, qui vérifie le bail, les inscriptions sur le fonds et la situation des salariés, puis organise la publicité et le séquestre du prix. Les parties peuvent le rédiger elles-mêmes, mais les risques d’erreur sur le bail ou les créanciers sont réels.

Sources (vérifiées le 29 septembre 2026) : article L145-16 du code de commerce (Légifrance) ; article L145-16-2 (Légifrance) ; articles L145-47 à L145-55, déspécialisation et cession pour départ à la retraite (Légifrance) ; article 725 du CGI (Légifrance) ; articles L214-1 et suivants du code de l’urbanisme, préemption des communes (Légifrance) ; impots.gouv.fr, « Cession de fonds de commerce » (impots.gouv.fr) ; CCI Paris Île-de-France, évaluation du droit au bail (entreprises.cci-paris-idf.fr). Le cas du magasin de chaussures est un exemple construit.

Vous hésitez entre vendre votre activité et vendre votre emplacement ? Les deux valeurs se calculent, et le bail dit ce qui est possible. Notre page vendre son entreprise explique comment nous préparons ce choix ; vous pouvez aussi échanger avec un associé avant de répondre à une enseigne.