Faut-il créer ou racheter une entreprise de nettoyage ?

Vous connaissez le secteur, ou vous l’avez choisi parce qu’il paraît simple : pas de diplôme exigé, peu de matériel, une demande qui ne disparaît pas. La vraie question arrive vite : partir de zéro, avec un utilitaire et un premier client, ou racheter une société qui tourne déjà ? Les guides de création répondent sur les statuts et le budget de départ. Ils ne disent rien du temps qu’il faut pour gagner des marchés, ni de ce que l’on achète quand on reprend une société de propreté. Nous voyons les deux côtés, parce que nous accompagnons des dirigeants qui cèdent leur entreprise de nettoyage et des repreneurs qui cherchent à entrer dans le secteur. Voici les chiffres des deux options, posés côte à côte.

Créer ou racheter une entreprise de nettoyage : la comparaison en un tableau

Critère	Créer	Racheter
Investissement de départ	20 000 à 40 000 € dans nos hypothèses (voir le détail plus bas)	Prix des titres ou du fonds, souvent plusieurs centaines de milliers d’euros
Chiffre d’affaires la première année	Variable et souvent modeste, selon le réseau du fondateur	Celui de la société reprise, dès le closing
Rémunération du dirigeant	Faible ou nulle pendant un à deux ans	Possible immédiatement si l’EBE couvre la dette
Équipe	À recruter et former	En place, avec son encadrement et ses habitudes
Accès aux marchés publics et grands comptes	Difficile sans références ni bilans	Références et attestations de la société reprise
Financement bancaire	Prêt de création, montants limités	Prêt de reprise, apport exigé, garanties
Risque principal	Ne jamais atteindre la taille critique	Payer trop cher, perdre des contrats après le rachat

Le tableau ne dit pas quelle option est meilleure en soi. Il montre que les deux options ne répondent pas au même profil. La création convient au professionnel du métier, souvent ancien chef d’équipe ou inspecteur, qui a peu d’apport et du temps. Le rachat convient au cadre qui arrive avec 100 000 à 400 000 € d’apport et qui doit se rémunérer rapidement.

Quel budget pour ouvrir une entreprise de nettoyage ?

L’activité de nettoyage de locaux n’est pas réglementée : aucun diplôme n’est exigé pour créer l’entreprise. Des qualifications (CAP agent de propreté et d’hygiène, CQP) rassurent les clients, et certains milieux (santé, agroalimentaire) imposent des protocoles spécifiques. La création se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI.

Le budget dépend du démarrage choisi. Voici une estimation pour un fondateur qui commence seul puis embauche deux agents à temps partiel. Tous les montants sont des hypothèses, à remplacer par vos devis.

Poste	Hypothèse	Montant
Véhicule utilitaire d’occasion	Achat comptant	12 000 €
Matériel (aspirateurs, monobrosse, autolaveuse compacte, chariots)	Neuf ou reconditionné	8 000 €
Stock de produits et consommables	Trois mois	1 500 €
Formalités, expert-comptable la première année	Forfaits	2 500 €
Assurance responsabilité civile professionnelle	Première année	1 500 €
Communication, site, démarchage	Premier semestre	2 000 €
Besoin en fonds de roulement	Deux mois de salaires de deux agents	7 300 €
Total		34 800 €

Le besoin en fonds de roulement est le poste que les créateurs oublient. Les salaires se paient chaque mois, les clients professionnels règlent à 45 ou 60 jours. Deux agents à 25 heures par semaine, payés 13 € brut de l’heure (le SMIC horaire est de 12,31 € depuis le 1er juin 2026), coûtent environ 3 660 € par mois charges comprises, avec une hypothèse de 30 % de charges patronales après réduction générale. Deux mois d’avance représentent donc un peu plus de 7 300 €.

La question du budget n’est pas seulement celle du démarrage. C’est celle des mois pendant lesquels le fondateur ne se paie pas, et que les tableaux de création passent sous silence.

Comment commencer une entreprise de nettoyage et gagner ses premiers contrats

Le premier client vient presque toujours du réseau : une copropriété, un cabinet médical, une agence immobilière, parfois un ancien employeur. Les suivants demandent un démarchage méthodique, et c’est là que la création bute. Un gestionnaire de patrimoine ou un directeur des services généraux ne confie pas un immeuble de bureaux à une entreprise sans références, sans bilan et sans encadrement visible.

Les contrats significatifs posent d’autres barrières. Pour tout contrat d’au moins 5 000 € hors taxes, le donneur d’ordre doit obtenir de son prestataire une attestation de vigilance de l’Urssaf à la signature puis tous les six mois (articles L8222-1 et D8222-5 du code du travail). Les marchés publics exigent des références, des chiffres d’affaires minimaux et une capacité de remplacement du personnel que la jeune entreprise n’a pas encore.

C’est pourquoi, dans les dossiers que nous voyons, il faut en général deux à trois ans pour qu’une entreprise créée atteigne un portefeuille de contrats qui rémunère correctement son dirigeant. Pour situer l’ordre de grandeur : à 24 € de l’heure facturée, un million d’euros de chiffre d’affaires correspond à plus de 41 000 heures vendues par an, soit environ vingt-six équivalents temps plein.

Un point surprend les créateurs. Quand ils gagnent un site tenu jusque-là par un concurrent, l’article 7 de la convention collective des entreprises de propreté (IDCC 3043) leur impose de reprendre les salariés en CDI affectés au site depuis au moins six mois et y consacrant au moins 30 % de leur temps, avec leur rémunération. Même en créant, on reprend donc des équipes que l’on n’a pas choisies.

Comment fonctionne une entreprise de nettoyage : la marge se joue au site

Une entreprise de nettoyage vend des heures et paie des salaires. Selon l’INSEE, les consommations intermédiaires ne pèsent que 31 % du chiffre d’affaires du secteur, et le taux de marge (EBE sur valeur ajoutée) atteint 10 %, soit un EBE d’environ 7 % du chiffre d’affaires en moyenne. La Fédération des entreprises de propreté, via Le Monde de la Propreté, recense plus de 15 000 entreprises employeuses, plus de 600 000 emplois et 22 milliards d’euros de chiffre d’affaires.

Cette moyenne recouvre des écarts considérables d’une société à l’autre. La marge se fabrique site par site, et un contrat mal chiffré au départ (heures sous-estimées, prix non revalorisé après les hausses du SMIC) peut rester déficitaire pendant des années. Nous détaillons ce calcul dans notre article sur la rentabilité d’une entreprise de nettoyage. Pour le créateur comme pour le repreneur, la règle est la même : connaître la marge de chaque site, et pas seulement celle de l’entreprise.

Racheter une entreprise de nettoyage : ce que l’on paie, ce que l’on reprend

Racheter, c’est acheter un portefeuille de contrats, une équipe et un encadrement. Le prix se fixe le plus souvent à partir de l’EBE retraité, multiplié par un coefficient qui dépend de la durée des contrats, de la concentration des clients et de la dépendance au dirigeant. Nous décrivons ces critères dans notre article sur la valorisation d’une entreprise de nettoyage.

Cas type, présenté comme exemple et non comme une transaction réelle : une société de nettoyage tertiaire de 28 salariés, 1,1 M€ de chiffre d’affaires, EBE retraité de 90 000 €, soit 8,2 %. Hypothèse de prix : 4 fois l’EBE retraité pour la valeur d’entreprise, soit 360 000 €, plus la trésorerie nette de 60 000 €, soit 420 000 € pour les titres. Le repreneur apporte 130 000 € et emprunte 290 000 € sur sept ans. Avec un taux hypothétique de 4,5 %, l’annuité avoisine 49 000 €, que les 90 000 € d’EBE couvrent, avant impôt et avant la rémunération du repreneur. Le montage tient, mais sans grande marge : perdre deux contrats importants la première année suffirait à le mettre sous tension.

Trois points se vérifient avant de signer :

• les contrats : durée, préavis, clauses de changement de contrôle, revalorisation. Un marché public qui arrive à échéance dans quatorze mois est un risque, pas un actif. Notre article sur les contrats à vérifier avant d’acheter une société de nettoyage en donne la liste ;
• le personnel : en rachat de titres, les contrats de travail continuent sans changement ; en rachat du fonds, ils sont transférés de plein droit par l’article L1224-1 du code du travail. Dans les deux cas, l’ancienneté, les heures complémentaires non payées et les litiges en cours se reprennent ;
• les clients : en rachat de fonds, les contrats commerciaux ne se transmettent pas automatiquement, il faut l’accord de chaque client. C’est une raison fréquente de préférer le rachat des titres.

« Racheter, c’est payer pour des contrats que je pourrais gagner moi-même »

C’est l’argument le plus fréquent en faveur de la création, et il n’est pas faux sur le papier. Mais il oublie le temps. Dans notre cas type, les 90 000 € d’EBE annuels correspondent à un portefeuille qu’un créateur mettrait plusieurs années à constituer, en se rémunérant peu pendant cette période. Sur trois ans, le manque à gagner du créateur dépasse souvent l’écart d’investissement initial.

L’argument inverse existe aussi : racheter une société mal tenue, c’est payer pour des contrats déficitaires, un encadrement usé et des litiges prud’homaux. Un rachat raté coûte plus cher qu’une création lente. D’où notre position : racheter, oui, mais une société dont on a reconstitué la marge site par site et dont le dirigeant n’est pas le seul lien avec les clients.

Une voie intermédiaire mérite l’attention : créer, puis racheter un petit concurrent ou un portefeuille de contrats dès que la structure a deux ou trois ans de bilans. Le schéma est fréquent dans la propreté, où les groupes régionaux grandissent par acquisitions successives de PME voisines.

Ce que nous voyons en pratique chez les créateurs et les repreneurs

Chez les créateurs, l’erreur la plus coûteuse est de casser les prix pour gagner les premiers contrats. Un site facturé 22 € de l’heure au lieu de 24 peut devenir déficitaire une fois intégrés les congés, les remplacements et les déplacements. Il est plus difficile de remonter un prix que de refuser un contrat.

Chez les repreneurs, c’est de lire la rentabilité globale sans la décomposer. Un EBE de 8 % peut cacher 20 % de sites déficitaires compensés par quelques contrats très rentables et fragiles. La due diligence doit porter sur les plannings et les pointages, pas seulement sur les factures.

Pour les deux, sous-estimer le rôle de l’encadrement intermédiaire : le chef d’équipe ou l’inspecteur qui connaît chaque site et chaque client vaut, en pratique, une part significative du prix. S’il part au moment du rachat, une partie de la valeur part avec lui.

Et pour ceux qui se demandent déjà comment vendre une entreprise de nettoyage dans dix ans : la société qui se vend bien est celle qui a documenté ses contrats, ses marges par site et son organisation. Les acquéreurs actifs du secteur, groupes régionaux et nationaux, paient cette lisibilité. Notre page consacrée à la cession d’entreprises de propreté décrit ce qu’ils recherchent.

Questions fréquentes